Opes Holding : Construction de Logements Sociaux, Economiques et de Standing en Côte d’Ivoire

Interview avec Siriki Sangaré, PDG de Opes Holding SA et Président de la Chambre Nationale des Constructeurs et Promoteurs Agréés de Côte d’Ivoire

Quelle est votre évaluation du secteur de la construction et de la promotion immobilière en Côte d’Ivoire ?

Je vais vous faire la genèse de l’immobilier en Côte d’Ivoire. De 1960 à 1980, nous avions un Président, Félix Houphouët-Boigny, qui avait une politique orientée vers le social. Il avait axé le développement de la Côte d’Ivoire sur différents produits agricoles, dont le cacao, et nous étions le premier producteur de cacao dans le monde. En 1975, nous avons fait un bond budgétaire de 1000 milliards. Cela a permis au Président de lancer des programmes de logements sociaux. Il a mis en place des structures d’Etat telles que la SICOGI (Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière) et la SOGEFIHA. Il y a eu environ 40 000 logements qui ont été construits dans plusieurs communes. Cela a permis à des Ivoiriens d’acquérir des logements. Malheureusement, dans les années 80, la conjoncture a entraîné des ajustements structurels. La Banque Mondiale, le FMI et les institutions de Bretton Woods ont demandé à l’Etat de se désengager de ces sociétés. C’est ainsi que le secteur privé a pris le relais dans certains domaines, comme l’immobilier. Il a donc fallu trouver une solution pour loger les Ivoiriens. Nous nous sommes dit qu’il fallait assainir le secteur en mettant en place des structures solides et en travaillant sur différentes réformes, dans les domaines du foncier, de la fiscalité et des financements (loi des 3F). L’Etat nous a aidés en créant un cadre institutionnel, avec la mise en place d’un Ministère des Logements, qui est ensuite devenu le Ministère de la Construction, des Logements et de l’Assainissement. Le foncier a posé énormément de problèmes car selon la Constitution, la terre, c’est-à-dire le foncier, appartient à l’Etat. L’application de la loi est difficile, car il y a des droits coutumiers. L’Etat a donc mis en place des dispositions pour satisfaire les propriétaires terriens. Il a fallu beaucoup travailler sur cet aspect, car le foncier c’est notre matière première, et c’est la porte d’entrée de l’investissement dans le domaine immobilier. Les titres de propriété devaient être faits de manière efficace et rapide. Il fallait dématérialiser et obtenir un délai plus court au niveau de l’administration pour récupérer les titres fonciers, qu’on appelle aujourd’hui des Arrêtés de Concession Définitive (ACD). Le Ministère a fait des efforts pour nous permettre de sécuriser le foncier et avoir des garanties hypothécaires. Il fallait vraiment assainir la profession de ce point de vue.

Après cette étape, il fallait penser au financement des projets immobiliers. Il y existe deux types de financements dans ce secteur : le crédit-promoteur (pour réaliser les études et construire les maisons) et le crédit-acquéreur. C’est très difficile pour les banques commerciales locales de suivre le programme, car cela demande beaucoup d’argent et les taux sont extrêmement élevés. Donc, pour accompagner les populations, l’Etat a mis en place des leviers comme le Compte de Mobilisation de l’Habitat (CDMH) et le FSH (Fonds de Soutien à l’Habitat), afin d’accompagner les acquéreurs. L’État alimente le compte du FSH et les banques locales qui participent au programme se refinancent auprès de lui, à des conditions redéfinies, avec un taux très intéressant, n’excédant pas les 3%, et permettant aux acquéreurs d’avoir des crédits à 5,5 %. Ce sont des mécanismes qui sont en train d’être mis en place, mais ça ne concerne que ceux qui ont des comptes en banque. Quand on sait que le taux de bancarisation n’excède pas les 15%, c’est un problème. Nous sommes donc en train d’imaginer d’autres mécanismes de fonctionnement. Peut-être que l’Etat pourrait mettre en place des garanties, comme au Maroc et en Tunisie, où il intervient pour aider le secteur non formel. En effet, beaucoup de personnes ont de la liquidité mais ne sont malheureusement pas bancarisées. Nous sommes donc en train de faire beaucoup de réformes. Après des investigations sur le terrain, Opes Holding a compris que les Ivoiriens étaient intéressés par les locations ventes. C’est-à-dire qu’ils sont dans les maisons, ils paient des loyers et à la fin, après 20 ou 25 ans de location, ils deviennent propriétaires.

Parlez-nous du programme présidentiel des logements sociaux.

Le programme présidentiel des logements sociaux a été lancé en 2013 par le Président de la République. Il regroupe les logements sociaux, économiques et de standing. La première phase s’étend sur 60 000 logements, et nous sommes tenus de faire 150 000 logements dans les cinq années à venir. Un comité de pilotage a été mis en place et le Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme est en train de tout mettre en œuvre pour que le programme puisse réussir. Sur le foncier, il y a un décret qui a été pris pour règlementer la purge des droits coutumiers. Pour Abidjan et banlieues, cela ne doit pas excéder les 2000 FCFA. A l’intérieur du pays, cela va de 600 à 1500 FCFA le m2. Il y a un plan d’urbanisation qui est en train d’être fait et qui permet de rentrer dans le cadre du développement durable, ainsi qu’un plan d’occupation du sol. Une règlementation avec un cahier de charge précis a été mise en place pour pouvoir faire 200 à 250 logements par hectare. Le gouvernement a une véritable volonté politique dans ce domaine. L’Etat a un rôle régalien de loger les citoyens, et il nous accompagne. Les investisseurs qui arrivent doivent comprendre que nous avons fait le travail qu’il faut faire. Certaines personnes peuvent penser qu’on ne voit pas suffisamment de logements depuis que le programme a été lancé. Nous sommes autour de 10 000 à 15 000 logements, ce qui peut paraître minime sur 150 000 logements, mais il faut bien comprendre que c’est l’aboutissement d’un processus. En 2013, il fallait travailler sur le foncier, mettre en place des mécanismes de contrôle des matériaux de construction par le Laboratoire du Bâtiment et des Travaux Publics (LBTP) et convaincre tous les acteurs qui travaillent dans le domaine de l’industrialisation de la chaine de production. On ne peut pas faire 150 000 logements comme ça, et je pense que le cri du cœur que nous avons lancé a été entendu par l’Etat, qui a décidé de nous accompagner.

Vous êtes l’une des nombreuses sociétés qui évoluent dans le secteur de l’immobilier. Quelle est votre particularité ?

Opes Holding est l’une des 47 sociétés qui ont été agréées pour faire des logements sociaux, économiques et de standing. Nous sommes spécialisés dans les logements sociaux et économiques. Au début ce n’était pas facile et les gens nous prenaient pour des fous. Les marges sont faibles, les banques ne comprennent pas le mécanisme, il faut trouver la clientèle en face, savoir si elle est solvable, etc. Mais en réalité il suffit simplement de connaître le milieu et d’innover un peu. Il faut sortir des schémas classiques de financement. Nous, nous travaillons avec des fonds d’investissement qui utilisent des mécanismes adaptés à notre pays. Nous avons lancé un programme de 600 logements. Ce programme est déjà achevé et près de 80% des logements ont été vendus sans crédit bancaire. Il y a un déficit conjoncturel de 700 000 logements et un déficit structurel de 50 000 à 60 000 logements par an. Il faut simplement travailler avec les locaux pour comprendre le mécanisme interne et que chacun apporte sa contribution pour aboutir à un résultat positif. C’est un marché porteur, fiable et viable.

Comment avez-vous trouvé les financements pour vos projets ?

Après des investigations sur le terrain, Opes Holding a compris que les Ivoiriens étaient intéressés par les locations ventes. C’est-à-dire qu’ils sont dans les maisons, ils paient des loyers et à la fin, après 20 ou 25 ans de location, ils deviennent propriétaires.

Dès le départ nous avons compris les enjeux et nous savions que les banques n’allaient pas suivre le programme facilement. C’est un véritable challenge de trouver des financements étrangers pour pouvoir booster le démarrage des travaux. En 2014, Opes a été primé à Dubaï pour avoir imaginé un système innovant de financement des logements. Il y a quelques années, j’étais exportateur de cacao, et, à l’époque, nous avions structuré un financement par rapport à la mise en vente de ce produit. Cela partait du bord-champ jusqu’en Europe. Nous avons essayé d’adapter ce financement à mon nouveau métier, de façon structurée. Dans l’immobilier, les financements classiques ne marchent pas forcément. Le banquier demande les ACD du terrain, une caution personnelle, que tous les lots soient vendus, etc. Il ne s’adresse qu’à la clientèle bancarisée. C’est très difficile. Tous ceux qui étant dans ce schéma n’ont pas pu démarrer. L’avantage que moi j’ai, c’est que j’ai apporté le financement. Le foncier c’est notre matière première. J’ai donc décidé de mettre une équipe technique en place pour faire les voiries et réseaux divers (VRD), que je finance. J’ai fait des études d’impact environnemental et d’urbanisation avec des architectes et des géomètres en vue de mettre en place un système dans lequel on ne dépend de personne. Nous avons donc créé un consortium pour que le financier comprenne que tout est sécurisé et que le dénouement ne connaîtra aucun problème. J’ai amené le fonds d’investissement à financer la capacité des acteurs à réaliser le programme.

Je m’adresse au Ministère, afin de sécuriser le terrain, je m’appuie sur le décret et je paye la purge foncière à l’Etat, qui nous délivre les ACD, ce qui constitue une garantie pour le financier qui n’a encore rien déboursé. Nous passons ensuite à la phase des voiries et réseaux divers. Puis, nous trouvons une banque locale et le financier y ouvre un compte de décaissement. On fait un appel à une manifestation d’intérêt et on sélectionne certaines entreprises qui sont fiables. L’entrepreneur est payé au fur à mesure que le travail avance. Il y a des contrôleurs qui suivent les travaux, notamment le Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD) et le bureau Veritas. Après cela, nous passons à la phase de construction. Pendant ce temps, nous ouvrons un compte séquestre. C’est un compte pour les éventuels acquéreurs et clients. Il y en a certains qui paient avec des crédits bancaires, et d’autres qui paient au comptant. Ce compte séquestre n’est dénoué qu’avec l’approbation du Ministère. Les financiers voient que les encaissements qui sont faits permettront de rembourser le crédit au fur et à mesure. Nous faisons des lots de construction jusqu’à l’aboutissement. Lorsque nous faisons des livraisons partielles, le compte séquestre vient dénouer le crédit qui a été mis en place pour payer le fonds d’investissement, qui ouvre un compte de remboursement dans la même banque locale. Aussi, nous rassurons le fonds d’investissement que les fonds investis pourront être rapatriés au moment venu. Nous prenons attache avec le Ministère des Finances et du Budget pour pouvoir avoir des autorisations pour les investisseurs, afin d’éviter toute restriction concernant les bénéfices, etc. C’est ce schéma que nous avons présenté à nos investisseurs à Dubaï et pour lequel nous avons été primés. Tout cela nous a permis de devancer les autres et de livrer rapidement des maisons à nos acquéreurs. C’est vraiment un schéma efficace. Le schéma classique ne fonctionne pas, car les banques commerciales ne font pas vraiment d’efforts. C’est d’ailleurs ce qui a suscité la création de la Chambre Nationale des Constructeurs et Promoteurs Agréés de Côte d’Ivoire, afin de permettre aux promoteurs qui ont besoin de financement d’en avoir.

A quel genre de partenaires souhaitez-vous vous associer ?

Nous avons une vision sous-régionale et internationale, tout en ayant une connaissance locale concrète. Nous avons mis en place un schéma à notre dimension. Quand l’entreprise commence à grandir, il faut faire appel à des investisseurs et à des partenaires. Il y a un programme dont la première tranche fait 150 000 logements, donc cela nécessite un financement et une technologie importante. Nous recherchons des partenaires fiables dans leurs domaines pour nous accompagner, notamment des partenaires industriels qui connaissent le milieu de la construction. Ça n’est pas parce qu’on parle de logements sociaux et économiques qu’il ne faut pas respecter les normes. Notre cité répond aux critères internationaux, aves des espaces verts, des aires de jeux, des écoles, etc. Le Ministère y tient beaucoup et c’est d’ailleurs un cahier des charges qui a été annexé à notre convention avec l’Etat. L’avènement de ces partenaires, c’est de nous aider à grandir, et peut être un jour, à participer à des appels d’offre sur le plan international. Nous sommes dans une association appelée la FIABCI (Fédération Internationale de l’Immobilier), dont je suis le président local en Côte d’Ivoire, mais aussi pour l’ensemble du continent Africain, et nous travaillons ensemble dans ce contexte.

Je ne cherche pas des partenaires financiers purs, mais plutôt des constructeurs qui ont accès à des financements longs, à des taux intéressants, car ici les taux sont trop élevés. Je veux donc travailler avec des gens qui connaissent le métier de la construction. Ensemble nous pourrons développer un business, en apportant chacun des connaissances. Ici, j’ai la demande. Maintenant, j’ai besoin de l’offre.

Nous travaillons avec le groupe canadien NCK avec lequel nous avons signé un partenariat pour la réalisation de 10 000 logements. C’est l’un des plus grands groupes immobiliers au Canada. Nous allons mettre en place un système de location-vente sur 15 à 25 ans. Ce groupe va délocaliser l’une de ses petites usines en Côte d’Ivoire pour permettre aux souscripteurs qui souhaitent prendre part à ce programme d’avoir des logements. Opes Holding propose des modèles, afin de ne pas se limiter aux systèmes classiques de financement, l’idée étant de promouvoir des partenariats gagnant-gagnant.

Les promoteurs doivent créer et exporter des labels. Nous avons initié un forum dénommé FILOSES (Forum International du Logement Social Economique et Standing), qui aura d’ailleurs lieu à nouveau en Juin prochain. Nous avons reçu des collègues du Mali, du Niger et de la Guinée qui ont été séduits par notre modèle, par notre façon de structurer les choses et par nos chantiers, et qui nous ont demandé de les initier à nos méthodes de travail. Lorsque nous allons exporter ce label en Afrique, nous aurons des partenaires puissants pour permettre de construire dans d’autres pays, même si dans un premier temps, nous privilégions le partenariat sud-sud.

Que gagnerait un investisseur étranger à venir en Côte d’Ivoire ?

La Côte d’Ivoire a de nombreux atouts. L’Etat se bat pour que le pays soit le hub de la sous-région, et tout est mis en place pour que l’environnement des affaires soit fiable. Il y a des mesures attractives qui ont été mises en place par le gouvernement et le CEPICI par exemple. L’indice de sécurité est acceptable. Dans le secteur de la construction, l’Etat a mis en place un mécanisme par lequel, pour un programme donné, le promoteur doit construire 60% de logements sociaux et économiques et 40% de logements standing. Toutefois, avec les mêmes conditions au niveau de la fiscalité. Ces dispositions ont été prises pour permettre aux investisseurs de se faire une santé dans les affaires.

Vous avez dit que le foncier appartient à l’Etat mais il y a toujours des problèmes à ce niveau-là. Qu’est-ce qui l’explique ?

Il y a une loi qui existe. Quand les promoteurs la contournent, des problèmes surgissent. Seul le Ministère en charge de la construction est habilité à délivrer des actes. Les promoteurs doivent donc toujours s’adresser au guichet unique du Ministère pour avoir toutes les informations, car tout ce qui est terrain villageois pose problème. A Opes Holding, lorsque nous identifions un terrain, nous nous adressons au ministère de tutelle pour savoir quoi faire. Il y a des promoteurs qui ont des problèmes de foncier parce qu’ils n’ont tout simplement pas respecté la démarche. Certains passent par des intermédiaires qui font de la surenchère et qui vendent les terrains à plusieurs personnes. Au niveau de la Chambre Nationale des Constructeurs et Promoteurs Agréés de Côte d’Ivoire, et avec l’appui du Ministère, nous sommes en train de sensibiliser nos membres. Il y a même un numéro vert qui a été mis en place à ce propos.

Parlez-nous des travaux de voirie et réseaux divers.

La construction du logement, c’est l’aboutissement du processus. Lorsque l’on a le terrain, il faut faire des études. Il y a d’abord le géomètre qui doit intervenir pour définir toutes les côtes et les lignes d’eau. Et puis, il faut également faire l’étude d’impact environnemental en tenant compte de l’hinterland, parce que nous sommes dans des zones pluvieuses. Si les études ne sont pas bien faites, il y aura des inondations énormes. Ensuite, il y a les voiries et réseaux divers, que nous divisons en deux catégories : les VRD primaires et des VRD secondaires. Les VRD primaires, ce sont les amenés d’eau et d’électricité que l’Etat doit faire. Quant aux VRD secondaires, c’est tout ce qui est fait sur le site: l’assainissement, l’évacuation de l’eau, le drainage d’eau pluviale, etc. Nous avons intégré tout cela dans notre holding pour que nous puissions tout contrôler. Il y a des ingénieurs VRD qui sont embauché par Opes et qui suivent tous les travaux. On essaie d’être le plus professionnel possible. Notre objectif, c’est la norme ISO. Nous voulons faire de notre société un label pour l’avenir. L’idée est d’attirer également les concitoyens de la diaspora qui vivent dans des maisons construites selon les normes internationales. Nous voulons donc les satisfaire à travers la qualité de nos maisons.

Qu’en est-il de la technologie EPS ?

Nous ne construisons pas nos logements avec le système classique en brique, mais nous utilisons la technologie EPS (Panneaux Polystyrène Expansé). C’est une technologie que j’ai découverte en Espagne et qui a beaucoup d’avantages, notamment en termes d’isolation. Cela permet de faire des économies énormes et en même temps cela nous assure une certaine indépendance. Notre vision, c’est d’industrialiser la chaîne de production et de travailler avec des gens qui connaissent le métier, afin de nous permettre, ainsi qu’à l’ensemble des promoteurs immobiliers, de faire de la construction innovante.

Qui employez-vous à Opes Holding ?

A Opes, nous avons plusieurs nationalités, dont 80% d’Ivoiriens, c’est très important pour nous. Nos partenaires qui viennent avec les nouvelles technologies doivent aider nos jeunes à se former. Nous travaillons sur un mécanisme qu’on appelle les centres de formation par apprentissage en réseau. Nous formons des apprentis sur le terrain pour la finition et la mise en place d’un certain nombre de conduites logistiques, et après, nous intégrons ces personnes dans l’entreprise. Nous avons actuellement un chantier avec les Chinois sur la route de Bassam. Ils sont généralement un peu difficiles avec ces choses-là, mais ils ont compris le modèle.

Comment voyez-vous Opes Holding dans trois ans ?

Nous avons commencé dans un petit bureau où nous étions deux ou trois personnes. Aujourd’hui, nous avoisinons les 200 collaborateurs. Nous faisons tout ce qui est études dans le domaine de la construction nous-mêmes. D’ici trois ans, on sera à l’échelle internationale, en commençant d’abord à l’échelle sous-régionale. Notre chiffre d’affaires devrait avoisiner les 50 milliards de FCFA. Opes Holding va se développer parce que nous avons d’autres chantiers, tels que des hôpitaux par exemple, puisque nous faisons aussi tout ce qui est infrastructures sanitaires. Notre objectif est donc d’avoir une société forte, avec une représentativité sur le plan international.