Marché de l’Immobilier en Côte d’Ivoire : Interview avec Talibi Haidra de S3I

Interview avec Talibi Haidra, Directeur Général à S3I

Comment se porte le marché de l’immobilier en Côte d’Ivoire ?

Le marché de l’immobilier en Côte d’Ivoire est caractérisé par une forte demande en logements. Selon les dernières études effectuées par le BNETD (Bureau National d’Etudes Techniques de Développement), le déficit en logements est estimé à plus de 400 000 logements. Chaque année, nous enregistrons de nouveaux besoins en logements estimés à 60 000 logements. Le marché ivoirien reste très dynamique avec une multitude de promoteurs immobiliers et d’entreprises de construction. Cette dynamique va encore se poursuivre au regard de l’accroissement de la demande du marché que les promoteurs immobiliers n’arrivent pas à couvrir pour l’instant. Enfin, le marché de l’immobilier en Côte d’Ivoire fait face à trois defis majeurs : la sécurité du foncier, le financement du secteur (promoteurs et acquéreurs) et la gestion de la copropriété.

Qu’est-ce qu’un acteur peut amener dans un tel climat ?

Les attentes des clients étant nombreuses, un nouvel acteur qui arrive sur le marché doit apporter des innovations majeures dans son offre commerciale. Pour répondre aux attentes des clients, il faut être capable de créer de la valeur, tant par la qualité architecturale des ouvrages que par le niveau de finitions des constructions. Il faut également trouver des partenaires financiers capables de soutenir l’activité. En Côte d’Ivoire, l’acquisition du foncier, qui constitue la matière première, n’est pas financée par les banques. Il faut réfléchir et trouver des mécanismes de financement adaptés l’acquisition foncière. Bien qu’il y ait des risques en matière d’acquisition du foncier, l’Etat continue de mettre en place des mesures pour les réduire par l’accélération et la sécurisation des actes administratifs. Dans le cadre du processus d’acquisition du foncier, il y a des acteurs majeurs comme les notaires, le Ministère de la Construction du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme et le cadastre qui accompagnent les opérateurs.

Présentez-nous des projets que vous avez réalisés.

En 2015, nous avons reçu le Prix National d’Excellence du Meilleur Promoteur Immobilier après seulement 2 ans d’activités. C’est la consécration de tous nos efforts.

Quand nous sommes arrivés sur le marché, nous nous sommes rendu compte que d’une façon générale, les logements n’étaient pas livrés clé en main. La particularité de la S3I est que nous livrons exclusivement des logements clé en main. Cela permet aux clients de mieux structurer leur financement et d’avoir des logements immédiatement habitables. Grâce à cette innovation que nous avons introduit dans la production de masse de logements, les clients n’ont plus besoin rechercher un financement pour faire l’acquisition et un autre pour faire les aménagements et les finitions en vue de rendre le logement habitable. Ensuite, dans notre démarche, il fallait accompagner les acquéreurs dans la mobilisation et la structuration de leur propre financement. Nous avons directement négocié avec les banques pour ceux qui avaient accès aux crédits bancaires, en leur transmettant tous les documents de financement, de sorte à éviter les démarches individuelles. Nous avons des partenariats avec certaines banques qui accordent des taux préférentiels à nos clients. Il nous fallait également satisfaire les demandes des clients qui ne voulaient pas de crédits bancaires ou des clients qui n’y avaient pas accès. Pour ceux-là, il fallait réfléchir à un mécanisme de paiement de leur logement. Nous avons donc mis en place, en fonction des capacités individuelles, des possibilités de paiement sans frais sur la période de construction souhaitée. Les logements sont donc construits en fonction de la capacité de paiement des clients. Pour celui qui est capable de payer sur une période de 12 mois, nous faisons une échéance de 12 mois, et ainsi de suite. Sur la période du programme, chaque client, en fonction de ses capacités, s’organise à son rythme pour le paiement de son logement. C’est une innovation sur le marché en termes de flexibilité. Nous sommes donc arrivés à capter un certain nombre de clients crédit bancaire, de clients qui paient à tempérament et de clients qui paient cash. En tant qu’entreprise immobilière, il fallait dans un premier temps rassurer les banques avec des indicateurs de performance pour montrer ce dont nous étions capables sur le marché. Avec les moyens dont nous disposons, nous nous sommes forcés à avoir une structure organisationnelle semblable à celle des grandes entreprises. Nous travaillons avec un commissaire aux comptes et un conseil fiscal et juridique issus de grands cabinets internationaux . Au niveau organisationnel, nous sommes une PME dans la peau d’une grande entreprise. Cela rassure tous nos partenaires et surtout les banques. Avec l’apport personnel des actionnaires, nous avons construit un certain nombre de logements au démarrage de notre activité. Par la suite, nous avons envoyé toutes nos banques partenaires sur nos chantiers pour leur montrer ce dont nous étions capables et leur dire que nous pouvions aller loin si nous avions plus de moyens. Dans le mécanisme de structuration de nos financements, nous n’avons pas forcément besoin d’avoir l’intégralité du projet, nous faisons des décaissements séquentiels en fonction de l’évolution de nos chantiers. Ainsi, l’argent qui est mis à notre disposition est utilisé à bon escient, les banques sont rassurées et les déblocages se font en fonction de l’avancement des chantiers.

Vous avez reçu un prix, qu’est-ce qu’il représente pour vous ?

En 2015, nous avons reçu le Prix National d’Excellence du Meilleur Promoteur Immobilier après seulement 2 ans d’activités. C’est la consécration de tous nos efforts. Ce prix récompense le nombre de logements construits en si peu de temps, la qualité de nos ouvrages mais aussi la confiance que nous avons contruite avec nos clients dans l’exécution du Programme Présidentiel des Logements Sociaux.

Nous étions la structure qui avait mobilisé le plus de fonds dans les comptes séquestres. Nous étions également les meilleurs en termes de qualité de construction. Ce prix a été décerné au palais présidentiel avec la présence du Chef de l’Etat. La remise de ce prix nous a mis une certaine pression. Nous avons senti un poids de responsabilité plus important. Les attentes sont devenues de plus en plus nombreuses car les clients ont afflué. Il y avait des clients qui avaient du cash et qui voulaient payer des maisons. Nous leur avons dit qu’il n’y avait pas de maisons disponibles et qu’ils pouvaient soit payer sur le compte séquestre ou attendre que des maisons soient disponibles pour en acheter. Nous avons un discours de vérité, ce qui est rare dans notre secteur. Nous conseillons également nos clients dans le choix des maisons.

Parlez-nous du projet Arecas 2.

Après nos deux projets, celui du Programme Présidentiel des Logements Sociaux, Economiques et Standings à Bingerville avec 383 logements sur un chantier de 10 hectares et qui est en finition ; et le projet de la MUGEF-CI (Mutuelle Générale des Fonctionnaires de Côte d’Ivoire) de 300 logements, nous avons lancé notre propre programme. Nous avons fait une acquisition foncière d’environ 30 hectares à Bingerville sur lesquels nous avons lancé le programme Arecas 2, qui est inspiré des acquis des deux autres programmes. Même si la distribution des volumes reste la même, il y a eu un changement au niveau architectural. Nous utilisons des designs plus modernes qui respectent les normes en termes d’économie d’énergie et de fonctionnalité de chaque pièce. C’est un programme qui porte sur 730 logements et qui couvre tous les standings. Du moyen standing jusqu’au haut standing. Nous avons des villas basses, des villas duplex et des immeubles pour ceux qui veulent les mettre en location. Nous fournissons à nos clients des immeubles de type R+2 de six appartements. Ils peuvent les acheter individuellement ou en groupe. C’est notre projet phare actuellement dont la commercialisation a démarré en octobre 2017. Nous avons une adhésion massive de nos clients. Et cela est dû à la confiance que nous avons créée par le passé. Aujourd’hui, la commercialisation se poursuit. Les premières livraisons sont prévues pour fin 2019. Chaque année, nous enchaineront avec des livraisons jusqu’en 2022. Ce nouveau projet est situé à la sortie de Bingerville sur la route de M’Bato-Bouaké. Il y a d’importants projets de viabilisation qui sont en train d’être faits dans cette zone par l’Etat. Bingerville, c’est la zone la plus proche de la commune de Cocody. Il y a trois grand pôles de développement du foncier : Bingerville, plus proche de Cocody ; la zone de Bassam, proche de Port-Bouët ; et la zone de Songon qui est proche de Yopougon. Selon une étude que nous avons effectuée, 70% des demandes sont concentrées sur Bingerville, 20% à Bassam et 10% à Songon.

Qu’est-ce qui peut amener un investisseur à investir dans votre entreprise ?

Quand on veut investir dans une entreprise, il faut tenir compte de l’organisation de celle-ci. Chez S3I, nous avons beaucoup misé sur l’organisation et les structures de contrôle. Il faut aussi tenir compte des réalisations de l’entreprise. C’est-à-dire les prestations sur le marché et les ressources humaines. Aujourd’hui, nous pensons avoir une structure bien organisée et fournie en ressources humaines. En dernier point, il faut tenir compte du potentiel. Nous avons acquis du foncier et nous sommes dans un processus d’acquisition continue. C’est notre matière première. Sans foncier, il n’y a pas de programmes immobiliers. Nous avons des partenariats intelligents avec des propriétaires terriens pour avoir du foncier sécurisé. Quand l’investisseur viendra et qu’il se rendra compte qu’il y a une organisation en place avec des ressources humaines de qualité et du foncier, donc un projet viable qui est bancarisé et des clients qui ont souscrit, il ne reste que l’argent pour la mise en œuvre. Je pense que toutes les conditions sont réunies pour avoir un bon partenaire financier.

Parlez-nous de votre clientèle.

Notre clientèle est diversifiée. Nous avons des clients locaux et aussi au sein de la diapora ivoirienne en Europe et aux Etats Unis. Notre clientèle est composée de cadres d’entreprises supérieurs et moyens, des commerçants et des gens qui ont une activité libérale et qui veulent acheter des maisons pour y habiter ou pour faire des investissements. Au niveau de la disapora, nous avons des bureaux de représentation à New-York, Paris et Milan. Nous allons nous installer très prochainement en Afrique occidentale et centrale. Ainsi, nous pourrons avoir des contacts avec les clients de la diaspora dans ces zones.

Comment voyez-vous votre entreprise dans les 2 ou 3 années à venir ?

Nous nous sommes fixé pour objectif d’être le leader de l’immobilier en Côte d’Ivoire. A moyen terme, nous allons renforcer notre notoriété et être un acteur incontournable du marché de l’immobilier. Nous allons aussi développer nos activités dans la sous-région. Nous y avons des demandes. Mais pour le moment, nous souhaitons rester sur le marché ivoirien pour ne pas disperser nos forces.