S3I : Un Promoteur Immobilier de Référence sur le Marché Ivoirien des Logements de Standing

Interview avec Talibi Haidra, Directeur Général à S3I

Quels sont les avantages concurrentiels de Arecas 2 ?

Après le projet Arecas 1, qui était un mélange de logements socio-économiques et de logements de standing, nous avons orienté nos démarches sur les logements de standing avec le projet Arecas 2. C’est un programme de 730 logements de standing, avec des logements de moyen standing et de haut standing, qui est composé de villas basses de quatre pièces. Il y aussi des villas duplex de quatre, cinq et six pièces et des appartements de standing F3 qui sont sur des immeubles collectifs de type R+2 avec six appartements. La particularité de ce programme, c’est que S3I reste dans sa logique de bâtir des maisons confortables. Tous nos logements sont livrés équipés pour être habités. Donc le client n’a plus de soucis en ce qui concerne les travaux de finition. En effet, les finitions sont prises en compte et sont incluses dans le coût des travaux. Ce chantier porte sur une parcelle de terrain de 30 hectares. Les travaux ont démarré depuis le début de l’année. Les souscriptions et les commercialisations au niveau des villas basses sont à 80% et les duplex sont autour de 20%. C’est un projet qui retient l’attention des souscripteurs. Compte tenu des réalisations passées, aujourd’hui, nous nous imposons sur le marché comme le promoteur qui offre des logements entièrement finis sur des gros programmes. C’est aussi notre marque de fabrique.

Où se situe le programme et quels en sont les coûts ?

Aujourd’hui, ce qui intéresse le client, c’est le sérieux du promoteur et la qualité des ouvrages réalisés. A S3I, nous avons la confiance des clients et des banques. C’est un avantage puisque nous avons des financements pour des projets très vastes.

Ce programme est à Bingerville, sur l’axe M’Bato-Bouaké, à la périphérie de Bingerville, dans un cadre verdoyant où il y a plusieurs programmes immobiliers. Nous sommes entourés de plusieurs confrères et nous collaborons pour tout ce qui est accès et viabilisation. Nous avons une renommée dans ce domaine et nous arrivons à fédérer tout le monde autour de ce projet. C’est un site de 30 hectares qui est décomposé en deux sites. Il y a un site de 10 hectares qui comprend tout ce qui est villas basses de quatre pièces. Les 20 autres hectares abritent les villas duplex de quatre, cinq et six pièces. Nous avons des offres appelées les villas Elite qui sont calquées sur notre premier programme de moyen standing Arecas 1. Ce sont des villas de quatre pièces qui sont bâties sur des superficies de 200 M2 pour un volume bâti de 88 M2. Ces villas sont commercialisées autour de 45 millions de Fcfa et livrées entièrement finies. Il y a aussi des villas basses que l’on appelle Dream et qui sont bâties sur un terrain de 238 M2 pour un volume bâti de 105 M2. Ce sont des villas quatre pièces avec trois pièces principales, un séjour et trois salles d’eau. Nous les livrons entièrement finies et clôturées. Les travaux ont commencé et il y a environ 250 maisons. Le site est en chantier. Dans la partie standing, il y a quatre types de villas : des villas duplex de quatre pièces appelées Premium, qui sont bâties sur des superficies de 238 M2. Un autre type de villas sont bâties sur le même volume de terrain mais en termes de volume bâti, il y a une légère différence, avec des espaces plus généreux. Les Premium sont vendues autour de 80 millions de Fcfa et les Gold, qui sont le deuxième modèle de villas duplex quatre pièces, sont vendues à 90 millions de Fcfa. Puis nous avons des villas duplex de cinq et six pièces. Les cinq pièces sont les Millésime et les six pièces sont les Platinium. La Millésime est bâtie sur un terrain de 300 M2 pour un volume bâti de 202 M2 et la Platinium sur 400 M2 pour un volume bâti de 247 M2. La Millésime coûte 120 millions de Fcfa et la Platinium 150 millions de Fcfa. En dehors de ces offres, nous avons les offres investisseurs. Nous avons des souscripteurs de l’extérieur qui veulent investir dans l’immobilier. Généralement, ils investissent dans des immeubles de type R+1 ou R+2. A la périphérie du site, nous avons conçu une offre que l’on appelle Sky. Ce sont des immeubles collectifs de type R+2. Ils sont composés de six appartements autonomes séparés par un escalier et un local technique. Chaque appartement est de type F3 pour 94 M2 et dispose d’un parking. L’immeuble entier est vendu autour de 315 millions de Fcfa. L’offre est alléchante. Sur cette offre, nous ne faisons pas beaucoup de communication parce que nous savons plus ou moins ceux qui sont susceptibles d’acheter. Les souscripteurs achètent l’entièreté de l’appartement où ils se mettent ensemble pour créer une société civile immobilière et acheter un bloc d’appartements.

Qui sont les souscripteurs de ce programme ?

Pour les gammes Elite et Dream, les acheteurs sont les classes moyennes. Elite, ce sont des acquéreurs qui ne sont pas dans l’économique et social. C’est du moyen standing. Il y a également des parents qui font des acquisitions pour leurs enfants, ainsi que des clients de la diaspora et des investisseurs qui veulent se construire un patrimoine immobilier et souscrivent donc à notre programme. La majeure partie de nos souscripteurs sont des personnes qui sont en train d’acquérir leur première maison et des personnes qui veulent des logements d’un standing assez convenable. Nous avons une partie standing qui n’est pas l’offre haut de gamme, ce sont des villas duplex de quatre pièces. Il y a une vraie demande pour les villas de quatre pièces. Nous en avons deux types, le terrain reste le même mais la différence, c’est le volume bâti. Elles coûtent entre 80 et 90 millions de Fcfa et nos clients sont des cadres moyens et des chefs d’entreprise ou des investisseurs qui veulent faire des achats. Au niveau de la Millésime et de la Platinium, nous avons des cadres supérieurs, des chefs d’entreprise et des entrepreneurs qui font l’acquisition soit pour y habiter, soit pour faire un investissement. Nous avons une clientèle assez variée. Certains en sont à leur première acquisition, d’autres à leur deuxième acquisition et/ou ils veulent faire des investissements. Mais la majorité de nos clients sont ceux qui ont opté pour un mécanisme d’acquisition avec des paiements par tempérament. Nous offrons plusieurs moyens de paiement. Il y a le paiement cash, le paiement par tempérament où le client décide de son calendrier de paiement et du calendrier de production de la maison, et le paiement par ouverture de crédit bancaire. Avec ce paiement, dès que le client paie l’apport initial, on constitue son dossier avec un échéancier et son calendrier de livraison. Nous personnalisons aussi le calendrier de livraison. Par exemple, pour une personne qui souhaite avoir sa maison à l’horizon 2020, il faut un préalable de la banque qui nous conforte sur le fait que le client remplit les conditions d’éligibilité au crédit. Une fois que c’est fait, nous déclenchons automatiquement la production de la maison. De plus, les courriers d’engagement de pré-accord sous réserve que la situation du client change ou pas, nous permettent de nous faire refinancer auprès de nos banques. Pour la gestion du portefeuille client, nous avons des applications qui prennent en compte les spécificités techniques, commerciales et financières et qui retracent toute la vie du client et du logement. Quand un lot est attribué à un client, en termes de processus, cela nous permet de faire tout ce qui est approvisionnement sur le chantier, paiement des décomptes et des réceptions, et suivi des paiements des clients, jusqu’à la remise des clés.

Quels sont les types de clients auxquels vous avez affaire ?

Par expérience, nous avons beaucoup de clients qui optent pour le financement bancaire. Nous avons aussi compris que nous avons pour devoir de les accompagner dans cet investissement. La majeure partie de ces clients sont des premières acquisitions. Nous leur disons que s’ils optent pour le crédit bancaire, le timing de mise en place du crédit est très important. C’est vrai qu’en tant que promoteur immobilier, nous voulons être payés immédiatement, mais c’est de notre devoir d’accompagner le client dans le bon choix. En termes de timing de mise en place du crédit, il ne faudrait pas que le client soit dans une situation où il paie à la fois un loyer et un crédit bancaire. Dès que le client nous envoie son apport de principe, à cet instant même, on sollicite la mise en place du crédit bancaire à six mois de la fin des travaux. Nous commençons les formalités auprès des banques pour que le crédit puisse se mettre en place en même temps qu’il intègre la maison. Aussi, en termes de documentation, nous avons contacté toutes les banques et nous disposons de la liste des documents qu’elles demandent. Généralement, les banques demandent le morcèlement du lot pour une prise d’hypothèque, un permis de construire, un contrat de réservation et une attestation d’affectation de lot. En plus, les banquiers demandent à ce que le programme signe un contrat avec un bureau de contrôle en charge de tout ce qui est étude du sol. Ceci pour rassurer les banques au niveau du crédit qu’elles financent, et avec l’hypothèque qui vient derrière, cela offre une base solide. Cette démarche d’accompagnement des clients est permanente. Nous conseillons les clients car certains d’entre eux souhaitent que le crédit bancaire se mette immédiatement en place parce qu’ils ne sont pas sûrs que la banque leur octroie le crédit dans un ou deux ans, ou alors s’il s’avère qu’ils ne sont pas loin de l’âge de la retraite. Nous leur disons que si nous mettons en place immédiatement le crédit et qu’ils continuent à payer un loyer, ils risquent d’avoir d’autres charges et du coup la pression va retomber sur le promoteur parce que le logement ne sera pas achevé. Nous leur conseillons alors d’attendre et une fois à la phase finale, nous aurons le déblocage du crédit. Généralement le déblocage prend trois mois avec les banques, une fois que nous avons une confirmation de souscription. Il y a aussi certains clients qui viennent avec une capacité financière plus ou moins grande, et nous les accompagnons également. Ils peuvent vouloir la villa duplex haut standing, mais manifestement, les moyens font défaut. Il y a aussi d’autres clients qui viennent dans l’objectif de payer une maison de 80 millions de Fcfa, mais nous arrivons à les convaincre de prendre une maison de 55 millions de Fcfa. Nous leur disons qu’il est toujours bon de démarrer bas. Et, si éventuellement ils respectent leur échéancier, nous leur proposons une gamme supérieure par la suite. Nous arrivons toujours à satisfaire nos clients. Si nous sommes venus dans ce métier, c’est pour faire les choses différemment et c’est ce qui nous a valu notre notoriété. Nous avons commercialisé une bonne partie des logements du programme Arecas 2, parce qu’il y a une crédibilité qui est installée et il y a la confiance des banques. Sur ce programme, il y a deux banques qui nous accompagnent, et il y en a une troisième qui sera bientôt avec nous. Nous n’avons pas de problèmes de financement parce que les banques nous accompagnent et les chantiers ont déjà démarré.

Parlez-nous d’Arecas 3 et de ses caractéristiques.

Arecas 3, c’est notre programme de haut standing. Il est situé à Abatta, dans la commune de Cocody, en allant à Bingerville sur l’ancienne route. C’est un projet de 8,7 hectares sur lequel nous avons décidé de bâtir 126 logements de standing. Il y a quatre types de logements sur ce site. Il y a 96 villas duplex de cinq pièces qui sont bâties sur des terrains de 325 M2 pour un volume bâti de 202 M2, avec une architecture moderne, dans une mini-cité. Ces villas duplex sont vendues à 140 millions de Fcfa l’unité. Il y a toutes les commodités dans cette mini-cité clôturée : terrain de sport, espaces verts, aire de jeu pour les enfants, etc. Les souscriptions ont démarré. A côté de ces logements, nous avons 30 villas duplex de très haut standing de 500 à 650 M2. Parmi elles, il y a 10 villas bâties sur 500 M2 pour un volume bâti de 247 M2. Elles sont vendues à 180 millions de Fcfa. Il y a 10 autres villas avec piscine bâties sur des terrains de 550 M2 qui sont vendues à 250 millions de Fcfa et 10 autres avec piscine bâties sur des terrains de 650 M2 à 260 millions de Fcfa. L’opération a été lancée en fin d’année. Nous sommes à la phase préliminaire des travaux de terrassement et d’aménagement des sites. Nous avons des clients de la diaspora qui sont intéressés par cet investissement. Le démarrage des travaux se fera en 2020. C’est un programme sur quatre ans et chaque client choisit son délai de livraison à la souscription. La viabilisation intérieure, le bitumage, les réseaux d’eau, l’électricité et tout ce qui est VRD vont se faire avant. Donc la zone peut être habitée à tout moment.

Quand auront lieu les premières livraisons ?

Les premières livraisons auront lieu en 2020, 2021 et 2022. En fonction des souscriptions, le programme peut être bouclé en deux ans. Nous avons la capacité de construire 126 logements en deux ans. Notre clientèle est constituée de la diaspora et, au niveau local, ce sont des chefs d’entreprise et des entrepreneurs qui veulent une habitation ou une deuxième habitation si la première n’est plus dans l’ère du temps ou n’est plus moderne. Il y a aussi la possibilité de personnalisation de l’intérieur du logement. Il y a certains souscripteurs qui demandent du marbre au lieu du carrelage, ou qui veulent un agrandissement du dressing. Le client devient un véritable maître d’ouvrage. Toutefois, tout est bien quadrillé. Il y a des façades que l’on ne modifie pas.

Ces modifications rendent-elle la gestion du projet plus difficile ?

Cela ne crée pas trop de problèmes parce que toutes les modifications se font à la souscription. Une fois que tout est lancé avec le permis de construire, on ne peut plus rien faire. Nous laissons toute une année après la souscription pour apporter des modifications. Les souscripteurs sont mis en contact avec l’architecte moyennant des forfaits pour frais de modification. On donne un plan aux souscripteurs. Nous sommes en partenariat avec une structure numérique et digitale qui produit des images 3D pour que le client puisse se projeter à l’intérieur de sa maison. Cette structure donne aussi des idées d’aménagement intérieur.

Travaillez-vous avec le même architecte sur tous les projets ?

Nous avons le même architecte sur tous nos projets. Nous travaillons avec lui depuis 2013, date de démarrage de nos activités. Nous arrivons à sortir des logements de plus en plus modernes, qui n’ont rien à envier à des structures qui sont dans le haut standing. Nous sommes satisfaits de nos choix en matière de créations architecturales

Qu’est ce qui fait la différence entre vous et les autres promoteurs ?

Aujourd’hui, ce qui intéresse le client, c’est le sérieux du promoteur et la qualité des ouvrages réalisés. A S3I, nous avons la confiance des clients et des banques. C’est un avantage puisque nous avons des financements pour des projets très vastes. Pour ce faire, il faut beaucoup de travail en amont. Il faut également concevoir des offres pour attirer les clients. Pour réaliser un programme immobilier, il faut tenir compte des attentes des clients. Nous constatons que nous avons choisi les bonnes options lorsque nous voyons les réalisations effectuées en termes commerciaux. Bientôt, il y aura Arecas 4 où nous allons nous axer sur des segments qui n’ont pas été pris en compte dans les projets précédents.