Promotion et Gestion immobilière : Groupement Foncier de Côte d’Ivoire

Interview avec Olivier Nebout, Directeur Général du GFCI (Groupement Foncier de Côte d’Ivoire)

Quelle est la situation du secteur immobilier en Côte d’Ivoire en ce moment ?

Je dirais que le secteur immobilier en Côte d’Ivoire est en plein regain, lequel accompagne le regain économique général au niveau de notre pays. Le gouvernement de la Côte d’Ivoire a impulsé une réponse à l’attente des Ivoiriens car il y avait un déficit chronique en matière d’offres de logement. Aujourd’hui, le gouvernement est lui-même en train de piloter une action de mise à disposition de logements sociaux et le secteur privé, lui aussi, s’efforce de répondre à l’augmentation continue de la demande de nos concitoyens portant sur la mise à disposition de logements de toutes sortes de standings ; standing économique, moyen standing, grand standing et même de standing luxueux. Il s’agit donc d’un marché en pleine effervescence qui augure de meilleurs lendemains.

Pourriez-vous nous dire quelques mots sur la concurrence ? Y a-t-il un nombre croissant d’acteurs sur ce marché ?

Effectivement, ce marché compte un nombre d’acteurs en croissance continue. Dans les années 60, tout au plus 3 ou 4 opérateurs se partageaient le marché, à savoir les sociétés d’État (SICOGI, SOGEFIHA, etc.) alors qu’aujourd’hui, on trouve de nombreuses SCI et SA qui œuvrent dans le secteur de l’immobilier. Ce sont des acteurs de taille plus ou moins importante ayant leurs créneaux, leurs clients et chacun veille à répondre aux attentes d’un type de clientèle.

La ville d’Abidjan se trouve-t-elle dans une situation différente des autres capitales africaines ?

Nous avons été à l’origine de certains quartiers qui sont encore debout aujourd’hui. Marcory, Marcory-GFCI, Yopougon-GFCI, sont des références aujourd’hui sur la capitale, et la majorité de nos clients d’aujourd’hui sont des enfants ou des petits-enfants de ceux qui habitaient les maisons GFCI.

La plus grande différence réside en notre ouverture. Aujourd’hui, un étranger peut venir vivre en Côte d’Ivoire et entrer dans son logement en pleine propriété, ce qui n’est pas possible dans d’autres capitales africaines. Chez nous, sous réserve de remplir les conditions de la société immobilières, n’importe qui peut acquérir un bien immobilier. Grâce à cette ouverture, beaucoup de clients étrangers viennent et achètent en Côte d’Ivoire. Ils y construisent, ils y achètent des biens immobiliers et comparés à ceux de Dakar, la capitale sénégalaise, par exemple, les prix des terrains y sont encore accessibles. Dans des zones huppées, on y trouve encore des terrains à 200.000 francs/mètre carré alors qu’à Dakar, le moindre mètre carré coûte 500.000 à 1.000.000 de francs CFA. C’est pourquoi ce marché est aujourd’hui en pleine effervescence ; de nombreux acteurs s’y aventurent en connaissance de notre ouverture et en sachant qu’ils peuvent acquérir des parcelles à des prix assez raisonnables et mener leur projet immobilier en toute sécurité sans aucune entrave.

Alors la difficulté propre à la Côte d’Ivoire, c’est le foncier, et plus précisément le foncier sécurisé dont vous-même parlez, finalement, puisque l’avantage que vous avez, c’est que lorsque vous proposez quelque chose, le foncier est déjà sécurisé comme c’est vous qui l’assumez.

Absolument.

Pouvez-vous reparler de cette situation en Côte d’Ivoire et du risque que courent les personnes qui viennent pour investir directement ? Quel est votre sentiment sur la question ?

Le plus souvent, il faut distinguer les situations. Certaines personnes viennent et achètent des terres à des villageois par exemple, sur lesquelles aucun titre n’est encore établi, à part la propriété villageoise, la propriété coutumière. C’est à ce niveau-là que bien souvent, le problème se pose. Et bien souvent, les gens opèrent des transactions immobilières sans passer par les notaires. Il faut donc respecter tout ce processus-là si l’on veut sécuriser son investissement. Acheter des terres à des villageois, d’accord, mais parfois il y a des indélicats qui revendent la même terre à une dizaine de personnes et au moment où vous voulez venir réaliser votre projet, vous vous rendez compte que plusieurs personnes se disputent le peu de terres que vous êtes censé avoir achetées. Nous avons donc plaidé auprès des autorités pour qu’un titre remis au bout d’un processus, comme un CP (certificat de propriété foncière), devienne inattaquable, de façon à sécuriser l’investissement. Les autorités compétentes ne peuvent vous délivrer un CP pour venir vous disputer au bout d’un an ou deux la propriété des terres que vous êtes en train de valoriser. Voilà le combat actuel du secteur.

Qu’avez-vous de différent des autres acteurs présents dans votre secteur ?

La qualité de nos constructions. Nous avons été à l’origine de certains quartiers qui sont encore debout aujourd’hui. Marcory, Marcory-GFCI, Yopougon-GFCI, sont des références aujourd’hui sur la capitale, et la majorité de nos clients d’aujourd’hui sont des enfants ou des petits-enfants de ceux qui habitaient les maisons GFCI. Il n’est pas rare que les gens se tournent vers nous en nous disant qu’ils ont grandi dans les maisons, dans les quartiers GFCI, ce qui crée automatiquement un climat de confiance entre eux et nous. Aujourd’hui, nous nous efforçons de respecter ce label pour ne pas trahir la confiance de nos clients. Si nous avons une particularité, c’est celle-ci. Les villas, les maisons que nous mettons à disposition de nos clients doivent leur survivre.

Quels acheteurs potentiels ciblez-vous ? Vous adressez-vous aux Ivoiriens qui habitent ici, vous adressez-vous aussi à la diaspora ? Où concentrez-vous vos efforts ? Qui voulez-vous attirer en priorité ?

Le programme en cours, de 143 villas duplex, a été acheté pour moitié par des Ivoiriens de la diaspora, malgré le fait que nous ne communiquions pas beaucoup sur Internet. Nous bénéficions du bouche-à-oreille car comme je l’ai dit, ce sont les enfants des anciens habitants des maisons GFCI qui ont fait la publicité de ce groupement foncier. Ce programme propose des villas de moyen standing mais nous avons d’autres projets et demain, nous projetons de proposer des standings différents ; du grand standing voire du standing luxueux. Il s’agit de notre projet immédiat.

J’aimerais justement parler du prochain projet. Vous proposerez ces standings à partir de juin, n’est-ce pas ?

Oui. Ce projet verra le jour à Bingerville, à quelques dix ou quinze kilomètres d’Abidjan et nous sommes en train de le finaliser. Il portera soit sur du grand standing, soit sur du moyen standing et des appartements. L’option n’est pas arrêtée car nous sommes encore en train de réfléchir à ces deux segments.

Quel projet est disponible actuellement ?

Le projet disponible actuellement est le projet de la Riviera Palmeraie dont la commercialisation touche à sa fin. Il nous reste une dizaine de villas duplex sur 143. On aurait entièrement commercialisé nos programmes n’eurent été quelques désistements à la suite de la fameuse affaire de l’agro-industrie en Côte d’Ivoire.

Parlons un peu de l’intérêt pour vous d’obtenir des financements plus longs. Quel message voudriez-vous adresser à certains partenaires capables de vous prêter de l’argent sur des périodes plus longues tels que des fonds d’investissement ou des sociétés d’assurance ?

Notre métier comporte deux fondamentaux : le foncier (les terres), lequel constitue la matière de base du promoteur immobilier, et le financement. Le marché immobilier a connu une période de déboires en Côte d’Ivoire et aussi ailleurs en Afrique parce que les promoteurs ou les promoteurs improvisés attendaient les ressources des clients, collectaient les apports initiaux, c’est-à-dire une partie du prix de vente aussi appelée quote-part, avant de démarrer le projet, ce qui a engendré de nombreux désagréments sur le marché. En effet, des promoteurs ayant encaissé des apports initiaux ont disparu du marché. Ils n’avaient pas de financement initial et attendaient que les clients leur versent de l’argent avant de démarrer le programme immobilier. Ce phénomène constitue un problème de financement. Nous n’avons pas suivi la même démarche. Nous nous sommes endettés, nous avons obtenu un financement auprès d’une banque de la place, lequel nous a permis de démarrer notre programme immobilier sans attendre les acquéreurs. La population a été témoin du démarrage du programme, de la construction des villas et a cherché à connaître le nom de l’opérateur du programme de tel ou tel quartier. La mise en œuvre d’un programme de construction met davantage en confiance qu’une simple étendue de terre et des promesses alléchantes. Pour pouvoir tenir notre positionnement, nous avons besoin de financiers prêts à nous accompagner à long terme, dans la mesure où les financements que nous négocions aujourd’hui sont des financements à 36 mois maximum, ce qui veut dire qu’à partir de la mise à disposition des fonds, si vous avez un différé d’un an, au bout d’un an, vous commencez automatiquement à rembourser le prêt qui vous a été consenti. Cette année ne suffit pourtant même pas à couvrir la période d’exécution des travaux et il vous faut encaisser le prix de vente dès la construction, ce qui n’était pas le mode de financement pratiqué sur nos marchés à l’époque, puisque les plus chanceux ont bénéficié de la location-vente, formule permettant à l’opérateur de construire, de mettre le logement à disposition de ses propriétaires qui en ont déjà la jouissance et de payer parallèlement le prix d’acquisition sur dix ou quinze ans. Aujourd’hui, nous sommes bien conscients que ces délais sont irréalistes mais dans l’idéal, nous aurions besoin de financements nous permettant par exemple de vendre un logement sur six ou sept ans et de donner accès à la propriété à de nombreux demandeurs. Aujourd’hui, on s’adresse à des gens « bancables » immédiatement. La confiance de la banque est nécessaire à l’achat d’un programme en cours de construction. Votre dossier bancaire doit avoir toutes les chances d’être accepté pour que votre financement soit accordé. Si j’accorde un prix de vente sur six ou sept ans, même quelqu’un qui n’a pas la quotité cessible aujourd’hui peut poursuivre des efforts personnels et supporter le coût du logement sur six ou sept ans, sans que cela ne pèse sur son budget familial.

Quel regard portez-vous sur d’autres projets qui pourraient voir le jour aux alentours d’Abidjan ?

Pour commencer, les projets commencent à déborder d’Abidjan pour s’étendre sur la banlieue, donnant naissance au Grand Abidjan. Dans un avenir qui me semble très proche, une décision va nous nous demander davantage de courage, comme celle des Nigériens, de laisser Lagos et d’aller à Abuja pour désengorger Lagos. Aujourd’hui, j’estime que des villes pourraient recevoir entre autres certaines infrastructures et administrations pour désengorger Abidjan dans laquelle il est devenu impossible de circuler. Nous allons de plus en plus devoir penser en termes de projet, penser à développer certaines villes aux alentours, au moins pour permettre à Abidjan de respirer un peu car la situation actuelle n’est pas tenable à long terme.

Les alentours d’Abidjan possèdent donc un vrai potentiel.

Tout à fait.

Comment voulez-vous voir l’entreprise se développer dans trois ans si tous les objectifs que vous vous êtes fixés sont atteints ?

Notre premier objectif est de revenir sur le marché. Nous avons entamé un premier programme le 4 avril 2016 après quelques années de disette et un an après, environ 130 des 143 villas sont sorties de terre. Ce programme respecte nos délais et ceux que nous avons communiqués aux acquéreurs. Nous comptons porter le nombre de 143 à 5000 ou 6000 logements d’ici 4 ans. Nous avons encore beaucoup de challenges dans les tiroirs. Il faut voir grand, rêver grand et nous allons nous donner les moyens de nos ambitions.